איך בוחרים שוק להשקעה בעולם (ומה גיליתי ב- 15 שעות מחקר ששינה לי את כל האסטרטגיה)
יש שאלה אחת
שמעסיקה כל מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בעולם –
איך לעזאזל בוחרים שוק להשקעה?
אחרי שעשיתי מחקר השוואה
בין ישראל למדינות אירופה וארצות הברית,
קיבלתי החלטה להתמקד בארצות הברית.
למה?
בגלל הרבה סיבות,
ביניהם בין היתר היבטי מיסוי
ואפשרויות סקייל על אותו שוק ספציפי
ועוד מליון סיבות
(הרחבתי על זה באחד הסרטונים האחרונים)
אבל השאלה הגדולה הייתה –
איך בוחרים?
איך מפרקים שוק כזה עצום?
אז פירקתי את כל השוק ל-9 חלקים
(וחלק מהחלקים גם אותם פירקתי לעוד כמה תתי סעיפים)
הפירוק מתחיל קודם כל בהבנה
שאני מסתכל על זה כעל עסק עסק לבניית נכסים.
אני לא מסתכל על זה במשקפת של מישהו
שהולך להשקיע עכשיו בדירה אחת. זה פחות מעניין (אותי לפחות).
יש לי נכסים בישראל, עוד דירה פחות דירה זה לא הביג אישיו.
אני לא אעשה את כל ההשקעה שאני עושה כרגע עבור דירה אחת.
מה שכן – יצאתי למסע של להשיג ולייצר למעלה מ100 נכסים.
וכאן כבר יש משמעות אדירה –
למחקר על השוק שבו אני הולך להתמקד.
במהלך המחקר גיליתי 3 דברים מעניינים
שלא חשבתי עליהם מעולם.
המשמעות האמיתית של מחקר
רובנו כשאנחנו מקבלים החלטות בחיים שלנו,
אנחנו נשענים על דברים שאנשים אומרים.
נשענים על חצאי מקורות מידע.
נדירים הפעמים שאנחנו
גם עושים הצלבה ומאמתים מקורות מידע.
במחקר שאני עושה כרגע
אחד הדברים המעניינים הוא
ההבנה של איזה כוח יש להצלבת מידע.
לנבור בנתוני הדאטה –
על מדדי אוכלוסייה,
על ניתוח של דברים שלא חשבתי שישפיעו על קבלת ההחלטה שלי.
לפעמים גם אם יש נתון שחקרתי אותו,
למשל כמו אחוז רמת הפשיעה
לאותה מדינה ביחס השוואתי למדינות אחרות –
יש סוגי עסקאות שהנתון הזה ישפיע עליי,
יש סוגי עסקאות שהנתון הזה לא ישפיע עליי בכלל.
למשל, אם אני הולך לעשות עסקת ריפיננס
(עסקה שבה אני רוכש את הנכס, משביח אותו ומשאיר אותו בהחזקתי)
לבין עסקה של פליפ, שבה אני קונה, משביח, משכיר ומוכר –
אני למעשה נמצא בשתי אסטרטגיות שונות
וכל נתון יכול להשפיע עליי בצורה אחרת.
כוח ההשוואה
דבר נוסף שלמדתי במחקר,
זה המשמעות האדירה של כוח ההשוואה.
כמה חשוב לייצר השוואה ולדרג את מידת ההשוואה שלנו.
כמה חשוב להתלבט בין מבחר
ולא להסתפק בבדיקה של דבר אחד או שניים.
אני יכול להגיד שבתור אחד שידוע כאיש מכירות לא רע או כמנהל מכירות,
הצד המכירתי שלי הוא מאוד חזק בי.
ואני יכול להעיד על עצמי שהצד שאחראי
על הקנייה היה חלש אצלי לאורך הזמן.
אני פחות עושה,
לא מתעכב על קטנות,
לא מתעסק בהשוואות.
יאללה זה נראה לי סבבה בגדול, אז אני קונה.
ובנדל"ן, הניצחון מתחיל בקנייה הנכונה.
צריך לדעת לקנות חכם.
ואחד הדברים שמשפיעים על קנייה חכמה ונכונה
זה היכולת הפשוטה של יצירת השוואה.
הגדרת הסיכונים
דבר נוסף וחשוב שלמדתי במחקר הזה
זה הגדרת הסיכונים תוך כדי תהליך המחקר.
אני יכול להגיד שישבתי קרוב ל-15 שעות נטו,
רק במחקר על הדבר הזה,
והעניין הוא, כשאתה חוקר ברמה הזאת,
אז אתה מתחיל להבין הרבה יותר טוב את מידת הסיכונים שאתה גם נכנס אליה.
ולפעמים אנחנו מאוד מאוהבים ברעיון,
אנחנו מאוהבים בתשואה,
אנחנו מאוהבים בפוטנציאל,
בכסף שאנחנו יכולים לעשות,
כל כך מאוהבים,
עד שאנחנו מפתחים עיוורון כלי הסיכונים בדבר.
והתגלית שהפכה לי את הכל
הייתה במהלך המחקר,
כשהייתי משוכנע באלף אחוז שאני מתחיל עם אסטרטגיית ריפיננס.
זאת אומרת קנייה, שיפוץ, השכרה והחזקה.
ואז, במהלך המחקר,
הבנתי שיכול להיות שבגלל שמידת הסיכונים
בהחזקת נכסים למי שהוא מתחיל את הנישה הזאת,
והתקלות הצפויות הן תקלות שיכולות להיות מאוד משמעותיות
בסוג הנכסים אותם אני מחפש בתור התחלה –
יכול להיות שאני צריך לשנות את האסטרטגיה.
יכול להיות שהאסטרטגיה שלי היא לא האסטרטגיה הנכונה.
יכול להיות שאני צריך לשלב בין אסטרטגיית ריפייננס, לבין אסטרטגיית פליפים.
למה?
כי זה יאפשר לי לצבור טווח ניסיון,
טראק רקורד, בצורה מאוד מהירה,
עם אפס החזקת נכסים,
אלא רק הגדלת ההון ויצירת פליפ כאקזיט.
מה שיאפשר לי:
• לצבור ניסיון
• להגדיל את האקוויטי שלי
• לצבור טראק רקורד
• להוריד חשיפה בהחזקה של נכסים יחסית זולים
שעלות התחזוקה שלהם היא באופן יחסית גבוהה.
לא הייתי מגיע לתובנה הזאת
אם לא הייתי ממש ממש ממש מעמיק בתוך המחקר.
ולפעמים האסטרטגיה הטובה
מגיעה רק כשאנחנו ממש חזק בטקטיקה.
וכל הניתוח הזה הוא האם אמא של הטקטיקה.
וחשוב לציין –
עדיין לא החלטתי על איזה אסטרטגיה אני הולך.
המחקר פתח לי את הזווית לזה.
רק אחרי שהעסקה הראשונה תקרה
אז אוכל לקבל החלטה.
אבל כל העבודה הזאת כרגע
פתחה לי את הגמישות לזה שיש לי עוד אפשרויות רלוונטיות.
ואחרי שהבנו את זה,
עולה השאלה –
למה אני עושה את זה בעצמי?
בתור יזם שכבר יש לו עובד לכל משימה,
אפילו חלק מהתוכן שלי לא אני זה שמעלה,
יש לי כמעט עובדים לכל משימה –
לא פשוט לי להתחיל לעשות את הדברים האלה בעצמי,
במקום לקחת עובד, לשלם לו במשאב היותר נוח כרגע (כסף)
ושהוא יעשה את זה בשבילי.
אבל אני מבין שאין דרך אחרת אלא לצעוד בשביל.
ואם אני רוצה לעשות את זה כמו שצריך,
ואני רוצה לייצר כאן באמת מפלצת נדלנית שתהיה
חזקה, מדויקת, רווחית ומשתלמת –
בשביל זה אין מישהו שיכול ללכת בו במקומי, אלא רק אני.
אגב,
אם בא לך לראות איך עשיתי את המחקר
ושאשלח לך קישור לצילום מסך שעשיתי – חצי שעה של תוכן,
שבו אני מסביר בדיוק איך עשיתי את המחקר,
איזה פרמטרים בדקתי,
איזה כלים נעזרתי בהם כדי לנתח את השווקים שאותם אני חוקר,
ובאיזה נקודה אני נמצא כרגע בתהליך המחקר שלי –
תשיב לי למייל עם המילה "נדל"ן"
ואשלח לך בחזרה לינק לצילום המלא.
כאן בשבילך,
נמרוד הבדלה